Vous êtes bailleur et vous souhaitez mettre fin à une location, pour vendre, reprendre le logement ou mettre un terme à une situation problématique ? Bonne nouvelle : la loi encadre clairement la résiliation de bail de location par le propriétaire (on parle en droit de « congé donné par le bailleur »). À condition de respecter les bons motifs, les bons délais et les bonnes formes, votre congé sera valable et la fin du bail se déroulera sans mauvaise surprise.
Ce guide pas-à-pas vous donne la stratégie, les modèles de lettres prêts à copier-coller (conformes et complets), ainsi que les pièges à éviter. Et à chaque étape, vous pouvez vous appuyer sur Lettre24 pour générer et envoyer votre résiliation de bail de location par le propriétaire en recommandé (papier ou électronique) avec preuve juridique.
Les 3 motifs légaux qui autorisent le congé du bailleur
Trois cas permettent une résiliation de bail de location par le propriétaire en toute légalité : la vente, la reprise, ou le motif légitime et sérieux.
Sauf cas très particuliers, un propriétaire ne peut pas « résilier » un bail quand il veut. Il ne peut donner congé à l’échéance du bail (ou de son renouvellement) que pour l’un des trois motifs légaux :
- Vendre le logement (congé pour vente) ;
- Reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou y loger un proche (congé pour reprise) ;
- Motif légitime et sérieux : impayés répétés ou retards réitérés, absence d’assurance habitation, dégradations importantes du logement, troubles anormaux de voisinage (tapage, incivilités établies), sous-location non autorisée, usage non conforme du logement (par exemple exercice d’une activité professionnelle interdite), entrave aux visites ou à l’accès des professionnels, refus persistant d’exécuter les réparations locatives malgré mises en demeure.
Ces motifs doivent être réels, sérieux et justifiés. En cas de contestation, le juge des contentieux de la protection vérifiera la réalité du motif et le respect de la procédure.
Les délais : 6 mois (bail vide) / 3 mois (meublé)
Les délais applicables à une résiliation de bail de location par le propriétaire diffèrent selon le type de logement :
- Bail vide (non meublé) : en tant que propriétaire, vous devez faire en sorte que le locataire reçoive le congé au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
- Bail meublé : le préavis du bailleur est de 3 mois. Le non-respect du délai rend le congé nul et le bail est reconduit.
Le délai court à réception par le locataire (LRAR), au jour de la signification (commissaire de justice) ou de la remise en main propre (contre récépissé). Anticipez pour parer aux retours de courrier non réclamé.
Les formes : comment notifier valablement le congé
Votre congé doit être écrit, motivé et notifié par l’un des moyens suivants :
- Lettre recommandée avec AR,
- Acte de commissaire de justice (ex-huissier),
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
- Lettre recommandée électronique (LRE) : valide si le destinataire particulier a accepté ce mode d’envoi (préalablement).
À tous les signataires du bail. En présence d’époux/pacsés, des règles spécifiques imposent parfois d’adresser le congé aux deux partenaires, même si un seul a signé le bail.
Vide ou meublé : les grandes différences à retenir
Résilier un bail meublé par le propriétaire impose un préavis de trois mois avant l’échéance, contrairement au bail vide :
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée légale | 3 ans si bailleur personne physique / 6 ans si personne morale (hors SCI familiale) | 1 an (tacite reconduction) / 9 mois non reconductible pour étudiant |
| Préavis bailleur | 6 mois avant échéance | 3 mois avant échéance |
| Motifs possibles | Vente, reprise, motif légitime et sérieux | Vente, reprise, motif légitime et sérieux |
| Particularités | Reconduction 3 ou 6 ans | Bail étudiant 9 mois : fin automatique au terme, pas de reconduction |
Cas spéciaux fréquents (et comment les gérer)
Vous avez acheté un logement occupé
Les possibilités de congé dépendent du calendrier d’achat et de l’échéance du bail en cours. Notamment, pour un bail vide, si l’échéance intervient moins de 3 ans après l’achat, le congé peut ne prendre effet qu’à l’échéance de la première reconduction. Vérifiez la date de l’acte authentique et projetez les échéances.
Droit de préemption du locataire en cas de vente
Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire pendant les 2 premiers mois du préavis (portés à 4 mois s’il demande un prêt). La lettre doit comporter prix, conditions et mentions obligatoires (reproduction des 5 premiers alinéas de l’article 15, II). Si vous vendez moins cher ensuite, vous devrez réitérer l’offre au locataire.
Locataire protégé (âge/ressources) : obligation de relogement
Si le locataire a 65 ans ou plus à l’échéance et des revenus inférieurs aux plafonds applicables, vous ne pouvez donner congé (vente/reprise) qu’en proposant un relogement adapté. Cette protection s’applique aussi si le locataire a à charge une personne de 65+ ans, sous conditions de ressources.
Exception : pas d’obligation si le bailleur lui-même a 65+ ans ou des revenus sous plafond.
Résidences étudiantes / bail étudiant (9 mois)
Le bail meublé étudiant de 9 mois prend fin automatiquement au terme : pas de reconduction tacite. Si vous souhaitez récupérer les lieux à l’échéance, aucun congé n’est requis ; si l’occupation devait se poursuivre, un nouveau bail doit être signé.
Logements conventionnés Anah / logement social / loi de 1948
Ces régimes obéissent à des règles spécifiques (droit au maintien dans les lieux en HLM, règles propres loi 1948, etc.). Avant d’envoyer un congé, vérifiez le statut du logement.
Si vous vous attaquez à ce problème de l’autre côté, lisez notre article ci-dessous.
Lettre de résiliation de bail : comment mettre fin à votre contrat de location ?
Envoyez votre lettre de résiliation de bail en ligne. Tout ce que vous devez savoir pour la résiliation du bail par le locataire ou en colocation avec Lettre24.
Ajouté le : 11 septembre 2025 I Temps de lecture : 4 minutes 40s
Ce que doit contenir votre lettre (mentions obligatoires)
Selon le motif, la lettre de résiliation de bail de location par le propriétaire doit préciser au minimum :
- Identité et coordonnées du bailleur (et, le cas échéant, mandat de l’agence / habilitation du signataire).
- Identité des locataires (tous les titulaires) et adresse du logement.
- Date d’échéance du bail.
- Motif (vente / reprise / motif légitime et sérieux) + justificatifs
- Annexe obligatoire (bail vide) : Notice d’information relative aux droits/voies de recours (arrêté du 13 décembre 2017).
- Mode d’envoi : LRAR / acte de commissaire de justice / remise en main propre (ou LRE si acceptée par le locataire).
Une lettre de résiliation de bail par le propriétaire mal rédigée peut rendre le congé nul.
Concernant le motif et les justificatifs de la résiliation de bail de location par le propriétaire, vous devez préparer :
- Vente : prix et conditions, description précise du bien et annexes louées, reproduction des 5 premiers alinéas de l’art. 15, II (offre au locataire).
- Reprise : identité du bénéficiaire (vous ou proche), lien familial, intention réelle et sérieuse d’occuper au titre de résidence principale.
- Motif légitime et sérieux : faits précis (ex. impayés répétés, nuisances, défaut d’assurance…), preuves jointes.
Suivez les exemples complets ci-dessous de lettre de résiliation de bail par le propriétaire pour gagner du temps.
Modèles ultra-complets prêts à copier-coller (Lettre24)
Voici plusieurs modèles prêts à copier-coller pour effectuer une résiliation de bail de location par le propriétaire dans les règles. Ainsi, vous obtenez preuve d’envoi, suivi et archivage automatiques.
Congé pour vente (bail vide)
Mode d’envoi : Lettre recommandée avec AR / Acte de commissaire de justice / Remise en main propre (récépissé)
[Vos Nom/Prénom]
[Adresse complète]
[Tél.]
[Email]
Éventuel mandataire : [Agence / Notaire], mandaté(e) par [Bailleur], [référence du mandat]
À l’attention de : [Nom, prénom de chaque locataire]
[Adresse du logement loué]
Date : [JJ/MM/AAAA]
Objet : Congé pour vente – Offre au locataire – Bail n° [référence] – Logement [adresse complète]
Madame, Monsieur,
Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, je vous donne congé pour vendre le logement que vous occupez en vertu du bail signé le [date], arrivant à échéance le [date d’échéance].
Le prix de vente est fixé à [montant €], frais à la charge de [acquéreur/vendeur], et les conditions sont les suivantes : [conditions de vente et de paiement].
Ce congé vaut offre de vente à votre profit pour une durée de deux mois à compter de sa réception (quatre mois si vous sollicitez un prêt). Vous pouvez vous porter acquéreur aux conditions ci-dessus en me notifiant votre acceptation par écrit dans le délai légal.
Description du bien vendu : [adresse complète, étage, lot, annexes louées (cave, parking…), références cadastrales si utile].
Mentions obligatoires : sont reproduits ci-après les cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatifs à l’offre de vente au locataire [insérer la reproduction telle que prévue par la loi**]**.
Vous trouverez jointes :
- la Notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (arrêté du 13 décembre 2017) ;
- le diagnostic / toute pièce utile à l’information de l’acheteur (le cas échéant).
Je reste à votre disposition pour toute visite. À défaut d’acquisition par vos soins, le bail prendra fin le [date d’échéance].
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Points-clés :
Offre valable 2 mois (ou 4 avec prêt), mentions de l’article 15 II obligatoires, notice à joindre, envoi par LRAR / commissaire de justice / remise en main propre (ou LRE si acceptée).
Congé pour reprise (bail vide)
Mode d’envoi : Lettre recommandée avec AR / Acte de commissaire de justice / Remise en main propre (récépissé)
[Vos Nom/Prénom]
[Adresse complète]
[Tél.]
[Email]
À l’attention de : [Nom, prénom de chaque locataire][Adresse du logement loué]
Date : [JJ/MM/AAAA]
Objet : Congé pour reprise – Bail n° [référence] – Logement [adresse complète]
Madame, Monsieur,
Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, je vous donne congé pour reprise du logement que vous occupez en vertu du bail signé le [date], arrivant à échéance le [date d’échéance].
La reprise est destinée à [moi-même / mon conjoint / mon partenaire de Pacs / mon concubin notoire / mon ascendant / mon descendant], [Nom/Prénom], né(e) le [date], lien : [préciser].
L’occupation est réelle et sérieuse et s’exercera à titre de résidence principale.
Vous trouverez jointe la Notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017. Je reste à votre disposition pour convenir des modalités de visites.
À défaut de départ volontaire, le bail cessera à la date d’échéance susvisée.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
La preuve d’une intention réelle et sérieuse d’occuper à titre de résidence principale est essentielle. Joignez si possible des éléments concrets (attestation sur l’honneur, situation familiale/professionnelle, etc.). Notice d’information obligatoire en bail vide.
[Vos Nom/Prénom]
[Adresse complète]
[Tél.]
[Email]
À l’attention de : [Nom, prénom de chaque locataire][Adresse du logement loué]
Date : [JJ/MM/AAAA]
Objet : Congé pour motif légitime et sérieux – Bail n° [référence] – Logement [adresse]
Madame, Monsieur,
Conformément à la loi du 6 juillet 1989, je vous donne congé pour motif légitime et sérieux, le bail signé le [date] arrivant à échéance le [date].
Les faits reprochés sont les suivants : [impayés répétés depuis MM/AAAA, retards réitérés, défaut d’assurance depuis le JJ/MM/AAAA, nuisances caractérisées (constats / plaintes), sous-location non autorisée le JJ/MM/AAAA, etc.].
Vous trouverez jointes les pièces justificatives : [décompte des loyers, mises en demeure, constats, main courante, attestations…].
À défaut de régularisation durable, le bail cessera à la date d’échéance. Je reste à votre disposition pour toute précision.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Note :
Ce motif demande un dossier probant (faits datés, répétés, prouvés). En cas de contentieux, le juge vérifie la proportionnalité et la réalité des manquements.
Congé bail meublé (reprise/vente) – préavis 3 mois
Le modèle ci-dessous vous permet de résilier un bail meublé par le propriétaire pour vente ou reprise, dans le respect des délais légaux.
Mode d’envoi : Lettre recommandée avec accusé de réception / Acte de commissaire de justice / Remise en main propre contre signature
[Nom et prénom]
[Adresse complète]
[Téléphone]
[Adresse e-mail]
[Nom et prénom du locataire][Adresse du logement loué]
Fait à [Ville], le [Date]
Objet : Congé donné par le propriétaire pour [reprise / vente] – Bail meublé n° [référence] – Logement [adresse complète]
Madame, Monsieur,
Conformément à la loi du 6 juillet 1989 (article 25-8), je vous informe de ma décision de ne pas renouveler le bail meublé signé le [date de signature], arrivant à échéance le [date d’échéance].
Ce congé vous est notifié trois (3) mois avant la fin du bail, conformément au préavis légal applicable aux locations meublées.
Le motif de ce congé est le suivant :
→ [Vente du logement] : je souhaite vendre le logement meublé que vous occupez. Vous serez informé du prix et des conditions de vente dès le lancement de la procédure.
OU
→ [Reprise pour occupation] : le logement sera repris pour être occupé à titre de résidence principale par [moi-même / mon conjoint / mon partenaire de Pacs / mon concubin notoire / mon ascendant / mon descendant], [Nom, Prénom], [lien familial].
Le bail prendra donc fin le [date de fin du bail], à l’issue du préavis de trois mois.
Je reste à votre disposition pour convenir des visites éventuelles, de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature du propriétaire]
Pièces à joindre selon le motif :
- Vente : description du bien, mention du prix et des conditions, copie du bail.
- Reprise : justificatif du lien familial, attestation sur l’honneur que le bénéficiaire occupera le logement à titre de résidence principale.
- Le préavis du propriétaire est de 3 mois avant la fin du bail meublé (contre 6 mois pour un bail vide).
- Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant le préavis, avec un délai d’un mois.
- Si le logement est loué dans le cadre d’un bail meublé étudiant de 9 mois, aucun congé n’est nécessaire : le contrat prend fin automatiquement à la date prévue. Cependant, le propriétaire peut envoyer une lettre d’information simple pour confirmer la fin du bail et organiser l’état des lieux de sortie.
Check-lists express (pour ne rien oublier)
Congé pour vente
- Vérifier l’échéance exacte du bail et la réception du congé ≥ 6 mois (vide) / 3 mois (meublé).
- Prix, conditions de vente, identification précise du bien.
- Reproduire les 5 premiers alinéas de l’article 15, II.
- Notice d’information (bail vide) jointe.
- LRAR / commissaire de justice / remise en main propre (ou LRE si acceptée).
Congé pour reprise
- Identité du bénéficiaire + lien familial + résidence principale.
- Intention réelle et sérieuse (éléments à l’appui).
- Notice (bail vide).
- Préavis : 6 mois (vide) / 3 mois (meublé).
Locataire protégé
- Vérifier âge (65+) et ressources (plafonds).
- Si protégé : offre de relogement adaptée avant tout congé.
Calculer correctement vos dates (exemples concrets)
- Bail vide signé le 1er octobre 2022. Échéance au 30 septembre 2025 (3 ans). → Votre congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 30 mars 2025 (6 mois pleins). Un envoi trop tardif = congé nul et reconduction jusqu’en 2028.
- Bail meublé (1 an) signé le 1er septembre 2024 ; échéance au 31 août 2025. → Congé reçu au plus tard le 31 mai 2025 (3 mois).
En LRAR, le délai court à réception. Anticipez de quelques semaines pour pallier les courriers non réclamés (préférez, le cas échéant, la signification par commissaire de justice).
Que se passe-t-il après le congé ?
- Le locataire peut partir pendant le préavis (il paie le loyer jusqu’à la restitution des clés).
- À la date d’échéance, il doit avoir libéré les lieux et restitué les clés.
- En cas de refus de quitter les lieux malgré un congé valable, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection (procédure d’expulsion). Trêve hivernale : l’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars (procédure possible mais exécution reportée, sauf exceptions).
Situations sensibles : nos conseils « anti-litiges »
Locataire protégé (65+ et ressources faibles)
Préparez en amont une offre de relogement « correspondant à ses besoins et à ses possibilités » (surface adaptée, proximité, budget compatible). Joignez-la à votre congé. À défaut, congé nul. Exception si vous (bailleur) avez 65+ ou des revenus sous plafond.
Colocation / couples
Ciblez tous les titulaires du bail. Pour les époux/pacsés, adressez le congé selon les règles spécifiques (même si un seul a signé). En cas d’oubli, le congé peut être contesté.
Contestation
Le congé peut être contesté devant le juge des contentieux de la protection. Avant cela, pensez à la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter une solution amiable.
Foire aux erreurs : 10 pièges coûteux (et faciles à éviter)
- Confondre envoi et réception : en LRAR, le point de départ est la réception par le locataire. Anticipez.
- Oublier la notice (bail vide) : congé fragilisé voire nul.
- Rater le délai (6/3 mois) : congé nul, reconduction automatique.
- Lettre incomplète : congé pour vente sans mentions de l’article 15 II ou sans prix => nul.
- Mauvais destinataires : tous les titulaires + règles époux/pacsés.
- Ignorer la protection 65+ : sans offre de relogement, congé invalide (sauf exception bailleur 65+ ou ressources faibles).
- Preuves insuffisantes pour « motif légitime et sérieux » : dossier documenté obligatoire.
- Acheter occupé sans planifier : règles spécifiques pour la première échéance/reconduction.
- Oublier le droit de préemption (vente) : mentions obligatoires, délais 2/4 mois.
- Penser qu’on ne peut rien faire en trêve hivernale : la procédure peut être engagée, seule l’expulsion est suspendue.
Focus « bail meublé » (préavis 3 mois, bail étudiant, mobilité)
Pour résilier un bail meublé par le propriétaire, le délai de préavis est de trois mois, sauf bail étudiant ou bail mobilité :
- Bail meublé ordinaire : préavis 3 mois pour le bailleur ; le locataire peut partir à tout moment (préavis 1 mois).
- Bail étudiant (9 mois) : pas de reconduction ; fin automatique au terme, sauf conclusion d’un nouveau bail.
- Bail mobilité (1 à 10 mois) : spécifique, non reconductible ; ne pas confondre avec bail étudiant.
Le rôle de Lettre24 à chaque étape
Si vous trouvez tout cela difficile à suivre, n’hésitez pas à utiliser nos services ; Lettre24 est présent pour vous à tout moment.
- Génération de la lettre conforme au motif (vente / reprise / motif légitime).
- Insertion automatique des mentions obligatoires (ex. article 15 II pour la vente).
- Calcul de l’échéance et rappel du préavis (6 / 3 mois).
- Envoi en LRAR, LRE (si acceptée par le locataire) ou remise en main propre avec accusé.
- Suivi et preuve d’envoi horodatée, utile en cas de contestation.
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Questions pratiques (sans entrer encore dans la FAQ)
Puis-je notifier par e-mail ?
Non. Un simple mail est invalide. Optez pour LRAR, commissaire de justice, remise en main propre ou LRE (si acceptée).
Dois-je annexer quelque chose ?
En bail vide, oui : la Notice d’information (modèle réglementaire). En bail meublé, suivez les mentions obligatoires du motif (vente/reprise).
Et si le locataire ne part pas ?
Saisissez le juge des contentieux de la protection. L’exécution (expulsion) est suspendue durant la trêve hivernale (1er nov. → 31 mars).
En résumé : votre plan d’action gagnant
- Vérifiez la nature du bail (vide/meublé, étudiant, mobilité) et le statut du logement (classique, social, loi 1948, Anah…).
- Choisissez le motif (vente, reprise, motif légitime). Préparez vos preuves/justificatifs.
- Cadrez la date : faites réceptionner le congé ≥ 6 mois (vide) / ≥ 3 mois (meublé) avant l’échéance.
- Rédigez une lettre complète (mentions légales, pièces jointes, notice en bail vide).
- Notifiez par LRAR / commissaire de justice / remise en main propre (ou LRE si acceptée).
- Archivez preuves et accusés. En cas de contestation, CDC puis juge des contentieux de la protection.
Prêt à sécuriser votre démarche ?
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