Restitution du dépôt de garantie : les points-clés
- Le délai de restitution du dépôt de garantie est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, de deux mois en cas de dégradations constatées.
- Ce délai court à partir de la remise des clés, pas de la date de fin du bail.
- Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt pour couvrir des loyers impayés ou des réparations justifiées.
- Passé le délai légal, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.
- Un modèle de lettre de mise en demeure à envoyer en recommandé est disponible plus bas dans cet article.
Délai légal de restitution du dépôt de garantie
Le délai de restitution du dépôt de garantie est d'un mois si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée, et de deux mois si des différences sont constatées. Cette règle est fixée par l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre l'ensemble de la procédure de restitution.
Le délai court à compter de la date de remise des clés par le locataire, et non à partir de la date de fin du bail indiquée sur le contrat. Un locataire ayant quitté son logement le 30 juin 2026, avec un état des lieux de sortie conforme, peut ainsi exiger la restitution de son dépôt de garantie au plus tard le 30 juillet 2026.
Pourquoi le délai varie selon l'état des lieux ?
Le délai de restitution du dépôt de garantie est porté à deux mois lorsque l'état des lieux de sortie révèle des dégradations locatives ou des impayés, car le propriétaire a alors besoin de temps pour chiffrer les réparations ou les sommes dues avant d'effectuer une retenue justifiée. Ce délai supplémentaire lui permet de faire établir des devis ou de rassembler des factures, documents qui doivent obligatoirement accompagner toute restitution partielle du dépôt de garantie.
En copropriété, le propriétaire peut retenir jusqu'à 20 % du dépôt de garantie si l'arrêté annuel des comptes de la copropriété n'a pas encore eu lieu au moment du départ du locataire. Le solde doit alors être restitué dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.
Que peut retenir le propriétaire sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir des loyers ou des charges impayés, ainsi que des réparations locatives justifiées par des différences constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie. Chaque retenue doit être accompagnée d'un justificatif.
- Loyers ou charges restant dus au moment du départ.
- Réparations locatives dont le besoin est démontré par l'état des lieux de sortie, appuyées par un devis ou une facture.
- Provision pouvant aller jusqu'à 20 % du dépôt en copropriété, dans l'attente de l'arrêté annuel des comptes.
Avant de contester une retenue, comparez systématiquement l'état des lieux d'entrée et de sortie ligne par ligne. Une retenue non appuyée par un état des lieux contradictoire ou par un justificatif chiffré est présumée abusive et peut être contestée.
Que faire si le délai de restitution est dépassé ?
Si le propriétaire dépasse le délai légal sans justification, le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du montant du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration s'applique automatiquement, sans qu'il soit nécessaire d'obtenir une décision de justice au préalable.
La première étape en cas de retard consiste à relancer le propriétaire par écrit, en rappelant le délai légal et la majoration encourue. Si cette relance reste sans effet, l'envoi d'une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception constitue l'étape suivante : elle fixe une date certaine à la demande et peut être produite comme preuve en cas de recours devant la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. Si vous n'avez pas encore quitté les lieux, sachez que le point de départ de tout ce processus est la résiliation de bail par le locataire, qui déclenche le délai de préavis puis, à terme, celui de la restitution.
Ce même principe de preuve écrite vaut d'ailleurs bien avant la fin du bail : une lettre de préavis à un locataire mal rédigée ou mal envoyée peut retarder l'ensemble du calendrier, dépôt de garantie compris.
Envoyez votre mise en demeure en quelques minutes
Rédigez votre mise en demeure directement en ligne et laissez Lettre24 s'occuper du dépôt en bureau de poste, avant 17 h pour un envoi le jour même.
Modèle de lettre de mise en demeure pour restitution du dépôt de garantie
[Prénom NOM de l'expéditeur]
[Adresse de l'expéditeur]
[Code postal, Ville]
[Prénom NOM du propriétaire ou de l'agence]
[Adresse du destinataire]
[Code postal, Ville]
À [Ville], le [date]
Objet : Mise en demeure de restitution du dépôt de garantie
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
J'ai occupé le logement situé [adresse du logement loué] en qualité de locataire jusqu'au [date de remise des clés], date à laquelle l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.
Conformément à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, vous disposiez d'un délai de [1 mois / 2 mois] à compter de cette date pour me restituer mon dépôt de garantie d'un montant de [montant] euros. Ce délai est aujourd'hui dépassé, sans que je n'aie reçu ni ce versement, ni de justificatif de retenue.
Je vous mets donc en demeure de me restituer la somme due dans un délai de huit jours à compter de la réception de la présente lettre, majorée le cas échéant de 10 % du montant du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, conformément aux dispositions légales en vigueur.
À défaut de régularisation dans ce délai, je me réserve le droit de saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire compétent.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
[Prénom NOM]
Ce qu'il faut retenir
- Le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, sous 2 mois en cas de dégradations constatées.
- Le délai court à partir de la remise des clés, pas de la date de fin du bail.
- Une retenue doit toujours être justifiée par un état des lieux comparé et un document chiffré.
- En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
- Une mise en demeure envoyée en recommandé avec Lettre24 fixe une date certaine et constitue une preuve en cas de litige.
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Mis en ligne le : 9 octobre 2025 I Temps de lecture : 14 minutes 30s
En résumé
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un ou deux mois selon la conformité de l'état des lieux de sortie, faute de quoi il est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard. En cas de blocage, une mise en demeure envoyée en lettre recommandée via Lettre24 reste la démarche la plus efficace pour faire valoir ses droits sans passer par un avocat, et le principe s'applique de la même façon pour rédiger une lettre de réclamation sur tout autre litige du quotidien. Pour comparer les options d'envoi, consultez notre point sur le prix d'un courrier recommandé en 2026.
